يعد عام 2023 بأن يكون صعبًا بالنسبة لكل من مطوري العقارات والأسر.
ويرى أمين مرنيسي، الخبير العقاري، أن نشاط التطوير العقاري يستهلك الكثير من الأراضي. مقابلة.
التعليقات التي تم جمعها بواسطة C. Jaidani
فاينانس نيوز ويكلي: أرقام القطاع العقاري التي نشرت مؤخرا هي في النصف. هل هي دورية أم أنها دورة هبوطية جديدة؟
أمين مرنيسي: بعد التحسن في سوق العقارات المستعملة بشكل رئيسي، والذي تدعمه أرقام IPAI للربع الثالث من عام 2022 والتي تظهر قفزة +45% في المعاملات، فإن الربع الرابع من عام 2022 يسمح لنا بتقييم العام و يسلط الضوء على انخفاض مبيعات الأصول العقارية. في الواقع، فقد أظهروا انخفاضًا مقارنة بعام 2021 بمقدار 15.41TP3Q على مدار عام واحد. تطوير يؤثر على جميع فئات الأصول العقارية، أي -15.4% للسكن، -18% للأراضي و -9.8% للممتلكات للاستخدام المهني. وهذا الوضع دوري جزئيا، لأن التأثير السلبي لأزمة كوفيد ومن ثم العواقب الاجتماعية والاقتصادية للحرب في أوكرانيا ملموسة ولا جدال فيها. لكن تظل الحقيقة أنه قبل عام 2020 (ما قبل كوفيد)، كان سوق العقارات بالفعل في وضع صعب. ونتيجة لذلك، فإن الهشاشة الاجتماعية والاقتصادية الناجمة عن تسلسل حدثين عالميين كبيرين وغير متوقعين، قد أضعفت بشدة قطاعًا لم يكن يعمل بشكل جيد من الناحية الهيكلية... اليوم، الوضع العالمي مضطرب للغاية بسبب عدم اليقين والمخاطر يؤدي المناخ المرتبط بالحرب في أوكرانيا إلى صعوبة التنبؤ بالمتغيرات الخارجية وبالتالي التحكم فيها. والتي لها تأثير داخلي مباشر (التضخم المتفشي في قطاعات متعددة، من بين أمور أخرى، وانخفاض القوة الشرائية للأسر).
FNH: هل الإجراءات التي اتخذتها الحكومة في إطار قانون المالية 2023 كافية لإنعاش القطاع؟
أ.م: يرتبط القطاع العقاري المغربي بعوامل اقتصادية وسياسية واجتماعية مختلفة، ويشهد وضعية معقدة ويكافح من أجل التعافي. يعد عام 2023 أيضًا بأن يكون حساسًا بالنسبة لمطوري العقارات وكذلك للأسر أو المشترين المستقبليين الذين يواجهون العوامل الداخلية والخارجية. أما بالنسبة لقانون المالية لعام 2023، فهو في الوقت الحالي يترك المطورين والمشترين يريدون المزيد! وتواجه هذه الأخيرة في الوقت نفسه التأخير الذي اتخذته السلطات العمومية في اعتماد المرسوم المتعلق بتطبيق الحوافز الجديدة المخصصة للقطاع المنصوص عليها في قانون المالية 2023، ولم يتم تقديم أي توضيح بخصوص المنتجين المدعومين تعرض الدولة، على وجه التحديد، السكن الاجتماعي المتوقع بـ 300.000 درهم والسكن المخصص للطبقة المتوسطة بـ 600.000 درهم. ومع كليهما، فإن منح المساعدات المباشرة للأسر، والذي لا يزال مجهولاً حتى الآن، في حين أن عام 2023 قد بدأ بالفعل. وبالتالي، ما زلنا اليوم في خضم تأثيرات الإعلان. إن تفعيل هذه المساعدة هو وحده الذي سيجعل من الممكن الحكم على ما إذا كانت ستكون عاملا في إنعاش القطاع أم لا. أقول "واحد" لأنه لا يمكن أن يكون الوحيد.
FNH: تشكل ندرة الأراضي عائقًا رئيسيًا في هذا القطاع. ما هي الأدوات التي يجب الاستثمار فيها لعلاج هذه المشكلة؟
أ.م: في المغرب، الأرض ليست نادرة. عليك فقط تحريره لجعله متاحًا للمشغلين. لكن نقطة البداية هي الإرادة. لقد ظلت قضية الأراضي هذه تتكرر منذ عقود. إذا لم يتم إيجاد حلول منذ ذلك الحين، فعلينا أن نتساءل عن الدور التنظيمي للدولة، أم لا... أذكركم أنه منذ عام 2022 وفي سياق تضخمي كبير، شهدت أسعار الأراضي ومواد البناء ارتفاعا حادا. زيادة أسعار تكلفة الأصول العقارية بحكم الأمر الواقع. ولذلك فإن تعبئة الأراضي العامة وطرحها في السوق للمشغلين أمر ضروري. ويتعلق هذا أيضًا بالتخطيط الحضري والمدن التي نرغب في بنائها لاستيعاب أسرنا على مدار العشرين عامًا القادمة. ولذلك، هناك نهج تطلعي، مقترنًا بالسلطات العامة الإستراتيجية التي يجب أن تحدد "الأمر".
FNH: هل ينبغي لنا أن نفضل البناء الشاهق أو زيادة الضرائب على الأراضي غير المطورة؟
أ.م: نعم، يجب علينا زيادة ارتفاع البناء كلما أمكن ذلك. اليوم، لا يزال يتعين علينا القتال من أجل الحصول على أكثر من R+5 في مركز فائق! لماذا ؟ ومن غير الطبيعي أن يكون لدينا نشاط تطوير عقاري يستهلك الكثير من الأراضي. مع كل التأثيرات الضارة التي يجلبها هذا، بما في ذلك تأثير رئيسي (وعدم الفائدة): الزحف الشامل للمدن. كما أنني لا أعتقد أنه ينبغي زيادة الضرائب على الأراضي غير المستغلة. لأن الأرض بالنسبة للمطور العقاري هي أعصاب الحرب ومادتها الخام. إنه مثل المخزون للأعمال التجارية. وليس المقصود أن تظل ثابتة. بل على العكس من ذلك، يجب عليه أن يقلبها، ويعيد تشكيلها، لكي يطورها ويعززها في نهاية المطاف. ولذلك فإن فرض الضرائب عليه أمر غير عادل. لكنني أفهم أن الأمر سيكون مختلفًا بالنسبة للمضارب الذي تتمثل مهمته الوحيدة في المقامرة بالوقت وإعادة بيعه يومًا ما بمكاسب رائعة. هناك فرق يجب أن يتم بين هذا أو ذاك صاحب الأرض من حيث الضرائب.
فنه: في تصنيف المساكن، نلاحظ ظهور شقق من نوع الاستوديو. كيف تفسر هذا الاتجاه؟
صباحا: هذه ليست حقيقة جديدة، فقد كانت كذلك منذ عشرين عاما على الأقل. وقد أدى إضفاء الطابع النووي على الأسرة، مثل الدول الغربية، إلى انخفاض الحاجة إلى شقق كبيرة. العائلات ذات الوالد الوحيد، والأزواج الذين ليس لديهم أطفال، أو ببساطة المهنيين الشباب الذين يرغبون في العيش بمفردهم، أثبت الاستوديو أنه منتج شائع جدًا. لأنه يستجيب للتطور في مجتمعنا. يضاف إلى ذلك احتمال الاستثمار الإيجاري. في الواقع، الطلب على الاستوديو المفروش كبير في المدن الكبرى. حتى لو كان سعر المتر المربع للاستوديو أعلى من سعر الشقة الكبيرة، فإن الاتجاه لا يضعف. ومن الواضح أن العديد من أصحاب الاستديوهات يختارون الاحتفاظ بها وتأجيرها، على الرغم من أنها لم تعد تتوافق مع احتياجاتهم أو حالتهم الزوجية أو المهنية (زواج، انتقال، إلخ). الاستوديو يشبه إلى حد ما القدم الأولى التي نضعها، أو بالأحرى الحجر الأول الذي نضعه، في هذا الحلم الذي يمكن أن نعتز به يومًا ما، ألا وهو بناء الأصول العقارية.
المصدر: www.fnh.ma
تاريخ المقال: الأحد 12 مارس 2023
