ولا يزال انتعاش القطاع يعتمد على عدة قضايا مثل المساعدة السكنية التي لا تزال معلقة، أو تردد الأسر التي تؤجل قرار الشراء. وسيعاني الطلب، المنهك بالفعل، بشكل أكبر بسبب ارتفاع أسعار العقارات، وقد تشهد الشركات العقارية الكبيرة المدرجة تأثيرًا سلبيًا طفيفًا على ديونها ذات الأسعار القابلة للتعديل هذا العام.
شهد القطاع العقاري عامًا مضطربًا للغاية في عام 2022 في سوق الأوراق المالية. وفي حين تشير أحدث الأرقام في نهاية سبتمبر للعقارات الثلاثة المدرجة إلى تحسن في الدخل، فقد تطور الأخير في وضع متوتر في عام 2022 وسيستمر في عام 2023.
انخفض مؤشر العقارات في سوق الأوراق المالية بمقدار 27.15% في عام 2022 في سياق تضخمي قوي، حيث توقفت بعض مواقع البناء بسبب الارتفاع الكبير في تكاليف المواد الخام (الأسمنت وقضبان التسليح الخرسانية والوقود والزجاج وغيرها). .
ومع ذلك، كانت Alliances استثناءً في عام 2022 في سوق الأسهم مع زيادة قوية قدرها 40.61TP3Q. أداء جيد في سوق الأوراق المالية مدفوع بعوامل مختلفة، أبرزها الزيادة القوية في RNPG في نهاية يونيو (+77%)، وخروج المساهمين SFI وخطة إعادة هيكلة المجموعة. وصرح أحد المحللين فيما يتعلق بالقيمة في عام 2022 بأن “هذا العقار تمكن من طمأنة السوق بفضل إنجازاته الجيدة بشكل خاص في عام 2021 والربع الأول من هذا العام. ويراهن المستثمرون، وخاصة صغار المستثمرين، بشكل كبير على هذا السهم، خاصة خلال مرحلة التفاؤل التي عاشتها السوق في الربع الأول من العام. وقد زادت القيمة بشكل ملحوظ خلال هذه الفترة. كان لدى المستثمرين أموال نقدية وكانوا يبحثون عن مكان لخلق الفرصة.
ومنذ بداية عام 2023، انخفض مؤشر العقارات 6.72% عند افتتاح الجلسة في 16 يناير. تظهر جميع القيم انخفاضًا منذ 2 يناير. ولسبب وجيه، فإن السياق الذي تعمل فيه العقارات متوتر على أقل تقدير هذا العام.
ارتفاع الأسعار سيشجع على سحب الطلب
وسيواصل التضخم، الذي أدى إلى تآكل القوة الشرائية للأسر في عام 2022، اتجاهه هذا العام. بالتأكيد أقل قوة، لكن مستوى التضخم سيظل أعلى بكثير مما كان عليه في عام 2021.
وهذا العام، سيؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى زيادة تقويض القوة الشرائية للأسر. وأوضح لنا مصدر محلي، أن “السياق غير مناسب مع هذه الزيادة في الأسعار. سيؤدي ذلك إلى انخفاض الطلب بشكل أكبر، حيث ستنعكس الزيادة في السعر الرئيسي على مستويات أسعار العقارات.
أخبرنا بشير بنسليمان بلمليح، المدير العام لموقع Afdal.ma، وهو موقع لمقارنة القروض العقارية عبر الإنترنت في المغرب، في مقال سابق أن الزيادة كانت حتمية. "نحن نتوقع بالفعل أن تبلغ معدلات الائتمان حوالي 4.31 تريليون تيرابايت في المتوسط في يناير 2023، وربما تصل إلى 4.4 تريليون تيرابايت في بعض المؤسسات المصرفية. ومن المفترض أن يستمر هذا في الارتفاع خلال عام 2023. ونقدر أنه يجب تجاوز علامة 4.5 % بسرعة. ويمكن الاقتراب من 4.7 % خلال العام.
ويأتي كل هذا في سياق وصلت فيه ثقة الأسر إلى أدنى مستوى تاريخي في عام 2022، وفقا لأحدث الأرقام الصادرة عن المندوبية السامية للتخطيط. وتشير هذه النتائج بشكل خاص إلى أن نصف الأسر تتوقع تدهور ظروفها المعيشية خلال الاثني عشر شهراً المقبلة.
بالإضافة إلى التأثير على الأسر، يشير محاورنا إلى أن هذه الزيادة في المعدل من المحتمل أن تلعب دورًا في الديون الكبيرة التي تحتفظ بها الشركات العقارية المدرجة بأسعار فائدة قابلة للتعديل. "قد لا يكون هذا التأثير كبيرًا في حد ذاته، لكنه سيكون موجودًا. ومن الضروري أن نلاحظ مع كل شركة عقارية مدرجة أن نسبة ديونها قابلة للتعديل، ومن هنا يمكن حساب التأثير. لأنه مع زيادة سعر الفائدة الرئيسي بمقدار 100 نقطة أساس، فمن الواضح أن أسعار الفائدة سترتفع، وبالتالي زيادة الفائدة على الدين.
زيادة عدم اليقين بشأن مسألة المساعدة السكنية
بالإضافة إلى ذلك، يسود ركود، يستمر بسبب الانتظار من جانب البائع والمشتري، حول المساعدة المالية العامة المباشرة للمشترين لأول مرة. وبينما يؤخر بعض المطورين إطلاق مشاريعهم، تتأخر الأسر في قرار الشراء بانتظار معرفة حجم هذه المساعدات. أخيرًا، لا يحدث سوى القليل في السوق.
"في السابق، كان المطورون يطرحون الإسكان الاجتماعي المعفي من الضرائب في السوق ويحصلون في المقابل على ضريبة القيمة المضافة من الدولة. ومن الآن فصاعدا تعلن الدولة أن تكلفة السكن الاجتماعي 300 ألف درهم وأنه سيتم فرض الضريبة عليه. ولذلك يجب عليك دفع ضريبة القيمة المضافة وضريبة القيمة المضافة، ومن ناحية أخرى، سيتم دفع المساعدة للأسر. ولكن هذا يجلب أقل من ذي قبل عندما كانت هذه السلع معفاة من الضرائب. لكن المدخلات زادت، والأراضي أصبحت أكثر تكلفة... هناك اهتمام بالمنطق،» هذا ما يقلق أحد المتخصصين في القطاع العقاري.
وفي موضوع ارتفاع التكاليف، صرح نائب رئيس الجبهة الوطنية للاستثمار، أنيس بنجلون، لـ”لوبورسييه”، في نهاية نوفمبر 2022، أن “منزلا للبيع ب 300 ألف درهم شامل الضريبة، يعني 254 ألف درهم غير شامل الضريبة. بالإضافة إلى ذلك، سيتعين علينا دفع مجموعة متنوعة من الضرائب! الضرائب البلدية، الإدارة، التسجيل، الحفاظ على الأراضي، الحماية المدنية، داعش... ستكون في حدود 45 ألف درهم. وهذا يعني أننا يجب أن نبيع بأقل من 250.000 درهم الحالية. من الصعب تحقيقه".
وعندما سُئلت وزيرة الإسكان فاطمة الزهراء المنصوري عن هذا الموضوع بعد فترة وجيزة من منتصف ديسمبر/كانون الأول، أعلنت أنه سيتم الكشف عن المرسوم وشروط هذه المساعدة المالية العامة للمشترين لأول مرة في يناير/كانون الثاني.
المصدر: www.medias24.com مقال بتاريخ 16/01/2023.
